Donazione immobile: costi notarili e quando conviene vs vendita

La donazione immobiliare è una scelta che molti genitori fanno per trasferire patrimonio ai figli, ma comporta vincoli legali e costi specifici da conoscere prima di firmare.

Imposta di donazione

Stesse aliquote della successione: 4% per coniuge/figli oltre franchigia €1M; 6% fratelli oltre franchigia €100k; 8% estranei senza franchigia.

Per la maggior parte delle donazioni familiari (genitori → figli) l'imposta è zero perché entro la franchigia milionaria.

Imposte ipotecaria e catastale

Sempre dovute sugli immobili: ipotecaria 2% + catastale 1% del valore. Su una casa da €300.000: 9.000 € imposte ipocastali.

Se il donatario (figlio) ha i requisiti prima casa, le due imposte sono fisse 200 € ciascuna = 400 € totali.

Onorario notaio

Atto di donazione: €1.500-2.500 in base al valore immobile. Stima ~0,8% del valore donato.

Pro della donazione

1) Trasferimento patrimonio in vita, senza attendere successione.

2) Risparmio fiscale: se hai più immobili e li doni progressivamente, sfrutti più volte la franchigia (un figlio può ricevere €1M da padre + €1M da madre).

3) Pianificazione: decidi tu chi riceve cosa, senza liti future.

Contro della donazione

Revocabilità: la donazione può essere revocata per ingratitudine o sopravvenienza di figli (art. 800-803 c.c.). Una compravendita non è revocabile.

Problemi con i mutui: chi compra un immobile donato negli ultimi 20 anni trova banche restie a finanziarlo (rischio revocatoria art. 2901 c.c.). Questo penalizza il donatario se vuole rivendere.

Quote di legittima: gli altri figli (legittimari) possono impugnare la donazione se lesa la loro quota di legittima in successione.

Alternative

Vendita a prezzo simbolico: rischioso, l'Agenzia delle Entrate può riqualificarla come donazione mascherata e applicare le imposte.

Atto di costituzione di usufrutto: dai casa ai figli ma ti tieni il diritto di abitarci. Imposta ridotta in base all'età del donante.

Trust o fondo patrimoniale: strumenti complessi ma più flessibili.

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